9 เทรนด์ ตลาดอสังหาฯปี 2016

Last updated: Oct 17, 2016  |  787 จำนวนผู้เข้าชม  |  NEWS

9 เทรนด์ ตลาดอสังหาฯปี 2016

เมื่อเทรนด์การซื้อที่อยู่อาศัยเริ่มเปลี่ยน เดิมคนมีเงินนิยมซื้อบ้านนอกเมืองหลังใหญ่ที่มีพื้นที่กว้างขวาง ปัจจุบันหันมาซื้อคอนโดฯในเมืองขนาดใหญ่มากขึ้น สำหรับภาพรวมตลาดคอนโดฯในปีที่แล้วไม่ค่อยดีนัก ตลาดกลาง-ล่างถูกผลกระทบเศรษฐกิจ แต่ตลาดบนลักซ์ชัวรี่ถึงซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่กลับไปได้ดี แม้ราคาจะแพงมากขึ้น แต่คนซื้อระดับบนมีกำลังซื้อ ขอแค่ทำเลดี ใช้วัสดุดี การออกแบบดี ก็ยังขายได้

1. ตลาดอสังหาฯปี 2016 กลุ่มตลาด Super luxury ในคอนโดมิเนียมจะปรับราคาสูงถึง 580,000 ต่อตารางเมตร

การซื้ออสังหาฯตาม emotion อารมณ์ความรู้สึก ซื้อเพราะอยากได้ ซื้อเพื่อเติมเต็มความสำเร็จ ซื้อเพราะภูมิใจที่ได้อวดเพื่อนมนุษย์ ซึ่งตลาดหลักของผู้ซื้อกลุ่มที่ว่าคือ ตลาดคอนโด LUXURY ซึ่งนับวันในเมืองไทยอัตราการเติบโตของ Segment กลุ่มนี้สูงมากถึง 57% ซึ่งนักเคราะห์คาดการณ์ว่าจะปรับสูงเป็นประวัติการณ์ในปี 2016 สูงถึง 78% เลยทีเดียว!! บทวิเคราะห์แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับ LUXURY 2016 โดย NEXUS
2. คอนโดติดรถไฟฟ้าไม่ใช่ Rare item แต่ถ้าเป็น คอนโดติดรถไฟฟ้า Business Zone + Community Mall ถึงจะเรียกว่า Rare item ของจริง

ใน 2015 มีคอนโดตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายเปิดตัวเยอะมาก แต่ที่ที่น่าสนใจนั้นคือขายกันไม่หมดแต่ ผู้พัฒนาโครงการยังคงขยันเปิดตัวกันอย่างต่อเนื่องตลอดปีที่ผ่านมา ยกตัวอย่างเช่นแถวเตาปูน, รัตนาธิเบศร์ และ บางหว้า หรือแม้แต่ช่วงวงเวียนใหญ่ที่สร้างเสร็จแล้ว อีกหลายโครงการแล้วตลอดแนวรถไฟฟ้าแถวนั้น ใครซื้อเก็งนั้นต้องคิดหนักๆ ขนาด Location อย่างสถานีเตาปูนหรือบางหว้าที่มีการโหมกระแสทำการตลาดนักเก็งยังโดน ผู้พัฒนาโครงการ ยึดห้องกลับมาเพียบเพราะโอนไม่ได้ ขายไม่ออก ซึ่งป็นการตอกย้ำว่าคอนโดติดรถไฟฟ้านั้นไม่ได้ดีเสมอไปอีกแล้ว เพราะสถานีมีเปิดใหม่ทุกปีโครงการติดหรือใกล้รถไฟฟ้าจึงไม่ใช่ Rare item อีกต่อไป แต่ในทางกลับกันถ้าเป็น คอนโดติดรถไฟฟ้า Business Zone + Community Mall เช่นบริเวณแยกอโศก หรือ จตุจักรเองจะเห็นได้ว่ายอดขายมากกว่า 90% Sold Out อีกทั้งอัตราการเปลี่ยนมือ (ใบจอง) ของพวก Speculators นั้นมี 2-3 มือเลยทีเดียวโดยเฉพาะคอนโด Life อโศก ของเอพีเองถือว่าฮอตมากๆ หรือเน้นโครงการที่เจาะ ตลาดปล่อยเช่าคอนโดคนญี่ปุ่น สำหรับการลงทุนระยะยาว

3. ตลาดอสังหาฯปี 2016 แผนการลงทุนภาครัฐ กระทรวงคมนาคมเร่งการลงทุน 20 โครงการ

อย่างที่ทราบกันดี กรมธนารักษ์ได้ประกาศราคาประเมินที่ดินฉบับใหม่ที่จะใช้ในอีก 4 ปีข้างหน้า รอบบัญชี 2559-2562ในการประเมินและวิเคราะห์ราคาทรัพย์สินจะใช้หลักเกณฑ์ตามมาตรฐานสากล แนวเวนคืนที่ดิน2559 โดยใช้วิธีการเปรียบเทียบราคาตลาด วิธีรายได้ และวิธีต้นทุน โดยพิจารณาปัจจัยสำคัญที่มีอิทธิพลกับราคาทรัพย์สิน ได้แก่ ลักษณะทางกายภาพ การใช้ประโยชน์ ทำเลที่ตั้ง และคุณภาพสิ่งแวดล้อม การคมนาคม สาธารณูปโภค และสาธารณูปการ ข้อจำกัดทางกฎหมาย เช่น การผังเมือง และการควบคุมอาคาร การพัฒนาในพื้นที่ และความเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจ จากแผนงานของ”รัฐบาลประยุทธ์” เป็นตามนี้ เท่ากับจะเป็นปีแห่งการเวนคืนที่ดินเช่นกัน มีโครงการสำคัญเริ่มเวนคืนปี 2559 คิดเป็นค่าเวนคืนรวมกว่า 88,980 ล้านบาท
เปิดแผนลงทุนภาครัฐ แนวเวนคืนที่ดิน2559 ทั่วประเทศไทย
4. ธุรกิจที่ต้องเผชิญความท้าทายต่อเนื่องในปี 2016

ปัจจัยสำคัญของห่วงโซ่ของ ตลาดอสังหาฯปี 2016 นั้นก็คือ ธุรกิจที่น่าจะประคองการขยายตัวในปี 2016 มีสองส่วนสำคัญๆนั้นก็คือ ส่วนแรกที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะโครงการเปิดใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล เนื่องจากมาตรการรัฐมีส่วนช่วยปรับสมดุลซัพพลายในตลาด ขณะที่การลงทุนเปิดโครงการใหม่จะยังเป็นภาพที่ต้องระมัดระวัง ซึ่งปี 2558 คาดว่าจะติดลบร้อยละ 4.5 ขณะที่ปี 2559 คาดว่า จะติดลบร้อยละ 2 หรือโตขึ้น 4% ส่วนที่สองส่วนของโรงแรม ซึ่งจะมีรงหนุนจากการท่องเที่ยว แต่ธุรกิจโรงแรมก็ยังต้องเผชิญการแข่งขันที่สูง และยังมีความไม่แน่นอนจากแจจัยการเมืองระหว่างประเทศอีกด้วย ซึ่งปี 2558 คาดว่าจะโตขึ้น 7.1% ขณะที่ปี 2559 คาดว่าจะโตขึ้นประมาณ 4.7-6% บทความแนะนำ เจาะลึกทำเล คอนโดสุขุมวิท ทำเลคอนโดที่น่าซื้อที่สุดในปี 2559

5. โซลาร์รูฟท็อป พลังงานทางเลือกพร้อมรบแล้ว

จากความสำเร็จในปี 2015 ด้านการแตกไลน์ธุรกิจอสังหาฯ คงต้องยกให้ “บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์” เลือกลงทุนในธุรกิจพลังงานแสงอาทิตย์ โดยจับมือกับบริษัท บี.กริม เพาเวอร์ เอ็นจิเนียริ่ง จำกัด ประกาศแผนลงทุน 1,000 ล้านบาท สร้างโซลาร์ฟาร์มกับทั้งติดตั้งโซลาร์รูฟท็อปในโครงการของเสนาฯ โดย “ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์” กรรมการบริหารค่ายเสนาฯ บอกว่าเป็นการแตกไลน์เพื่อสร้างรายได้ Recurring Income ที่แน่นอน เพราะมีสัญญาขายไฟฟ้าให้ภาครัฐ รวมทั้งมั่นใจกระแสรักษ์สิ่งแวดล้อมจะเติบโตมากขึ้นในอนาคต ตลาดอสังหาฯปี 2016 ซึ่งแนวโน้มธุรกิจพลังทางเลือกเอามาทำ Business Extension จะมาแรงในปีนี้ซึ่งนักวิเคราะห์เชื่อว่าจะมีการเติมโตกับ Business Segment นี้สูงถึง 28% เลยทีเดียว

6. ตลาดทาวน์เฮาส์พรีเมียมมาแรงในปี 2016

นักวิเคราะห์คาดว่า ตลาดทาวน์เฮาส์พรีเมียม ในปี 2559 จะเติบโตมากกว่าปี 2558 ประมาณ 5% หรือ 3.5 แสนล้านบาท ตลาดคอนโดฯอยู่ที่ประมาณ 1.7 แสนล้านบาท ใกล้เคียงกับปี 2558 เนื่องจากขนาดตลาดที่ 1.7 แสนล้านบาท จะกินส่วนแบ่งตลาดถึง 49% ของตลาดรวมปี 2559 เหตุที่คอนโดฯเติบโตไม่มาก เพราะในปี 2558 มีอัตราการเติบโตมาก และมีสินค้าที่จะต้องส่งมอบปลายปี 2558 ต่อปี 2559 ค่อนข้างมาก ประกอบกับมีสินค้าย้อนกลับจากยอดที่จะต้องส่งมอบ ซึ่งมาจากกลุ่มที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อ และกลุ่มเก็งกำไร ซึ่งมีประมาณ 20% ของสินค้าที่ขายในปี 2556 และมาโอนในปลายปี 2558 ต่อเนื่องปี 2559 ดังนั้นการเปิดขายโครงการใหม่จึงไม่ถูกขับเคลื่อนเท่าที่ควร ตลาดที่จะมีอัตราการเติบโตในปี 2559 คือ ทาวน์เฮาส์ที่มีมูลค่าในปี 58 ประมาณ 8 หมื่นล้านบาท จากที่คาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 7 หมื่นล้าน เติบโต 14% ในกลุ่มระดับราคา 2-3 ล้านบาท กับทาวน์เฮาส์ระดับพรีเมียมระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาท เพราะมีช่องว่างของตลาดทาวน์เฮาส์ในเมือง โดยราคาคอนโดมิเนียมในเมืองย่านซีบีดีที่สูงประมาณ 2-3 แสนบาทต่อตร.ม. จะเป็นช่องว่างทำให้ตลาดทาวน์เฮาส์เกิดขึ้นในซอยที่คอนโดมิเนียมไม่สามารถขึ้นได้ ทำให้ราคาต่อตร.ม.ถูกว่าคอนโดมิเนียมในเมือง ส่งผลให้ตลาดทาวน์เฮาส์พรีเมียมเติบโต

7. เปิดตลาดอสังหาฯปี 2016 AEC (Asean Economics Community) กินรวบผู้ประกอบการรายย่อย

การวางแผนการตลาดสำหรับภูมิภาคอาเซียนจึงเป็นกลยุทธ์สำคัญที่หลายธุรกิจกำลังเตรียมการเพื่อรองรับโอกาสจากการรวมเป็นประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน หรือ AEC (ASEAN Economic Community) ซึ่งกำลังจะเปลี่ยนภูมิทัศน์ทางธุรกิจ (Business Landscape) ของไทย ที่จะสลายเส้นแบ่งพรมแดนการตลาดในขอบเขตของประเทศ มาเป็นการมองตลาดในระดับภูมิภาคอาเซียนในฐานะตลาดร่วมตลาดเดียว (Single Market)

ประเทศไทยมีศักยภาพเป็นศูนย์กลางการลงทุนอุตสาหกรรมและอสังหาริมทรัพย์ของประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (เออีซี) ด้วยทำเลเป็นจุดเชื่อมต่อของการขนส่ง มีแผนการวางระบบโครงสร้างพื้นฐานทั้งทางรถไฟและทางถนน และมีประชากรมากพอสำหรับเป็นฐานผู้บริโภคของบริษัทที่เข้ามาก่อตั้งในไทย ซึ่งนักวิเคราะห์คาดการณ์ว่าถ้าผู้ประกอบการรายย่อยปรับตัวไม่ทันก็จะถูกกดดันด้านราคาและต้นทุนก็จะทำให้โดนผู้ประกอบการรายใหญ่กินรวบไป จับตาตลาด CLMV อสังหาฯไทยเดือด หลังเปิด”เออีซี”
8. สำนักงาน-รีเทลร้อนแรง ดีมานด์ความต้องการสูง

ตลาดอสังหาฯปี 2016 แนวโน้มความชัดเจนว่าตลาด Residential มีความตึงตัวค่อนข้างสูงมาและในบางพื้นที่พบว่าดีมานด์ลดลงอย่างต่อเรื่องซึ่งสวยทางกับ สำนักงาน-รีเทล ที่ยังคงร้อนแรง ยิ่งปัจจุบันตลาดอสังหาฯเรามักจะเห็นโครงการคอนโดมิเนียมผุดขึ้นมากันเสียส่วนใหญ่ แต่ใช่ว่าดีมานด์ของคอนโดจะมาแรง แท้จริงแล้วตลอดปีที่ผ่านมากลับกลายเป็นว่าตลาดอาคารสำนักงานและตลาดรีเทลมีความต้องการกันสูงมาก แต่ซัพพลายยังคงมีน้อย ประกอบกับนักพัฒนาอสังหาฯมองหาที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการเพิ่มมากขึ้น ทำให้ตลาดค้าที่ดินมีความคึกคัก ตลาดมีอัตราการเติบโตอย่างช้าๆ จัดอันดับ สำนักงาน-รีเทล ขึ้นชั้นดาวเด่น เหตุซัพพลายน้อย แต่ความต้องการล้น เจแอลแอล เผยตลาดค้าที่ดินคึกคัก นักพัฒนาเล็งหาซื้อที่ ด้าน คอลลิเออร์ เปิดพื้นที่ทำเลเด่นที่โครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายมากที่สุด จนถึงทำเลด้อยขายอืดCBRE ฟังธงปี 59 สำนักงาน-รีเทลร้อนแรง ดีมานด์ความต้องการสูง

9. ตลาดอสังหาฯปี 2016 ปีของที่อยู่อาศัยแนวราบ แต่ระวังสภาวะฟองสบู่

โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์ที่เป็นเสมือนตัวนำของผู้ประกอบการหลายรายทั้งในกรุงเทพมหานคร และต่างจังหวัด ตลาดสำนักงาน ปี 2557-2560 เป็นขาขึ้นของตลาดสำนักงาน มีซัพพลายออกมาน้อย ขณะที่มีดีมานด์เพิ่มขึ้นทุกปี เฉลี่ยแล้วมีซัพพลายประมาณ 5 หมื่น – 2 แสน ตร.ม./ ปี ขณะที่ดีมานด์สูงถึง 2 แสน/ปี ค่าเช่าปรับตัวสูงขึ้นเฉลี่ย 5% อนาคตการขึ้นอาคารสำนักงานไม่ง่าย เพราะที่ดินแนวเส้นรถไฟฟ้าหายาก คาดว่าหลังปี 2561 ไปแล้วถึงจะมีซัพพลายใหม่ ๆ ออกมา คาดว่าอัตราการเติบโตปีหน้าจะอยู่ที่ประมาณ 10% ปัจจัยบวกคือการเปิดเออีซี
ด้านเงินฝากที่ไม่มีการค้ำประกันจะทำให้คนเอาเงินออกมาลงทุนในภาคอสังหาฯ มากขึ้น กฎหมายภาษีที่ดินยังไม่ออกก็ไล่ซื้อที่ดินดักตามสถานีรถไฟฟ้า พอกฎหมายออกค่อยขาย อีกทั้งนโยบายการเข้มงวดของการปล่อยสินเชื่อภาคธนาคารซึ่งนักวิเคราะห์คาดการณ์ว่ายังคงมีแนวโน้มยึดหลัก 50% ของสภาวะความสามารถจ่าย เพื่อลดความเสี่ยงเรื่อง NPL

สำหรับปัจจัยลบเสี่ยงสภาวะฟองสบู่ เราผ่านช่วงเวลาที่เลวร้ายของภาคอสังหาฯมาแล้ว แต่ก็เป็นห่วงเรื่องสงครามการเงินเพราะจะทำเศรษฐกิจไม่แน่นอน เหวี่ยงตามแรงกระเพื่อมของสงครามการเงิน ที่อาจส่งผลต่อการท่องเที่ยวของประเทศ อีกทั้งแนวโน้มของการส่งออกและทิศทางของราคาน้ำมันซึ่งล้วนแล้วส่งผลโดยตรงต่อ อุปสงค์-อุปทานของระบบ ตลาดอสังหาฯปี 2016 ได้ทั้งสิ้น

Ref: Propertytoday
Info: CBRE, NEXUS, PROPHOLIC, ประชาชาติธุรกิจ

Powered by MakeWebEasy.com